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中国富人澳洲抄底购房热情如火

阅读:0  发表时间:2019年02月22日


澳洲将成为中国的第24个省份……”。(注:除去自治区、直辖市、港澳台,中国一共有23个省。)在澳洲房价下跌之际,中国买家最近却让澳洲媒体慌了神。(《每日邮报》:澳大利亚快成为中国第24个省了,房价下跌正在促使外国人疯狂涌入澳大利亚)这靠的不是武力,而是大把的金钱和中国人对房子的热爱。


过去一年,澳大利亚房价整体下跌4.8%,经历了近十年来最严重的“挤泡沫”过程。不断收紧的贷款政策和层层加码的海外买家税,也将一部分海外买家,尤其是中国买家挡在了门外。2018年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半。


但最近几个月,对澳洲房产的咨询量突然大涨,虎视眈眈的中国人,大有卷土重来的趋势。不断下跌的澳洲房价,给了许多观望的买家捡漏抄底的机会。不过,就凭澳洲政府“房住不炒”的这股韧劲,估计留给中国人捡便宜的窗口期也不会太长


今年春节前,澳大利亚房价继续下跌,但国内对澳大利亚房产的咨询量一点也不冷,反而比前一年房价高峰时期还增加了58.1%。这和过去一向买涨不买跌的老套路不一样啊。


居外网发布的2018年海外房产询盘量统计报告的结果显示,去年10月是咨询澳大利亚房产的高峰期,第四季度的咨询量更是剧增,仅次于网红东南亚,以及欧洲几个投资移民的热门国家。


报告的作者还用了一个绝妙的比喻:现在的中国买家就像大坝背后的水,一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动,积累已久的需求就会迅速爆发。由于受到一系列的政策限制,购房者对澳大利亚房地产的投资还远低于实际的市场需求。澳大利亚忌惮中国人也不无道理。这些年买下澳洲的中国人到底有多猛?据《每日邮报》报道称,仅仅在2017年,中国人就在澳洲买了240亿美元的房产。


据澳洲媒体报道,2018年,这个数据上升到320亿美元,而且接近有三分之一的新住宅项目都有中国开发商的参与。近年来,中国资本管制使中国投资者更难将资金转移出国,祸不单行,澳大利亚各个地区也都在提高海外买家税负,试图让疯狂的海外购房者冷静下来。


可是,资源优渥的澳大利亚仍然在中国买家的清单上雷打不动。还有一部分购房受阻的中国人,换着途径在澳洲买买买。据澳大利亚媒体News报道,近年来,中国人大量订购澳洲各种食品、进入澳洲高等院校,买房产不容易,那就租港口、买农场、买葡萄酒庄园。


2015年,中资企业岚桥集团(Landbridge Group)斥资5.06亿澳元,获得北领地达尔文港口99年的租赁权。


去年11月,李嘉诚旗下的长江和记实业,以2750万澳元买下北领地最大的两个西瓜农场。这被看做是北领地历史上最重大的园艺交易。此外,长江和记还与新州的一个农场签署了十年的租约。


据外媒报道,截至去年11月,澳大利亚最著名的葡萄酒产区巴罗莎谷(Barossa Valley)高达10%的葡萄园由中国投资者拥有,澳大利亚的葡萄酒庄,似乎正在取代法国波尔多,成为最新的海外投资热点。


澳大利亚吸引中国买家主要因为大家的投资选择太有限。中国人乐于也善于储蓄,但光靠银行利息很难跑赢通胀,更满足不了大家日益增长的财富野心。


挣来的钱丢进股市输得更惨,去年中国股市全球表现最差,市值蒸发2.4万亿美元,直到过年后的这波牛市,才终于让去年三四季度入场的韭菜们解套,更别说赚钱了。而目前一二线城市严格的调控政策,逐渐平稳的房价,也很难让买房的人获得过去五年翻倍的收益。


于是,一部分有闲置资金的家庭便把目光放到海外,试图分散风险,并获得稳定收益。生活质量高、民风淳朴的澳大利亚一向是中国人留学和移民青睐的国家,目前的房价下跌,反而给了此前想入场但嫌价格太高的买家一个机会。


在跌势到底之前,窗口期只会越来越短,澳大利亚联邦政府选举和澳大利亚经济走势将影响到房价见底的速度。



虽说中国买家正在买下澳洲,但不得不警惕的是,澳大利亚是“英美系”中的一个异数,它很乐于利用政策捍卫“房住不炒”。其政策的变动速度,常常在意料之外。留给外国投资的买房窗口期,一向都不会太长。


澳大利亚和美国、英国更接近,信奉自由市场,拥有成熟的金融体系,厌恶政府干预,但相比美国即使是2008年的“两房危机”都吝于出手干预房地产市场,澳大利亚就频繁得多了,其购房政策、贷款要求和法律限制变化很大。


2018年伊始,澳大利亚审慎监管局(APRA)出台一系列新细则,旨在遏制全澳房产贷款压力问题。澳大利亚皇家委员会也启动了针对银行业的大清查,倒逼各大银行加强对贷款人的资格审查。


银行还开始了加息步伐。从2018年8月底,西太平洋银行、澳新银行、联邦银行、澳洲国民银行纷纷上调房贷利率。


不过,最近市场风向正在转向。澳大利亚的房贷方式主要分为仅付息贷款(IO)和本息贷款(P&I)两种,对于短期投资者来说,本金+利息的贷款方式,相比政策宽松时期的只付利息贷款,还款压力要高很多。


此前为了抑制短期炒房,澳大利亚开始限制仅付息贷款(IO)的申请,引导贷款人转向本息贷款(P&I),强调了“房住不炒”的特点,试图让澳大利亚房价回归正轨,因此澳洲房价也出现了一定幅度的降温。


但从2019年1月1日起,澳大利亚审慎监管局(APRA)已经取消了对仅利息贷款(IO)的限制,并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的”。


反映市场交易活跃情绪的房产拍卖清盘率也出现了转变,市场出现回暖迹象。CoreLogic显示,2月17日悉尼房产拍卖清盘率触及七个月以来的高位,为61%。而去年年底,一直处于50%以下。


房地产是澳大利亚的支柱产业,每一任当选的政客,都会将房地产纳入政绩考察体系中,因此一旦当选势必会对房地产政策出手。如果你已经做好了持有一套澳房的准备,赶在5月的联邦政府选举之前入手或许是个好选择。


除了政策变化和资金流动性,人口如何流动也是一个重要因素。保证充足的需求和与之相匹配的房屋供应,也是“房住不炒”哲学中的一大命题。


实际上,2019年澳大利亚楼市最重要的指标就是人口变化。投资者需要密切关注各个首府城市的人口净流入情况。而像墨尔本这种人口持续流入的城市,有很强大的库存基础,则更需要关注当地房产的库存消化速度。


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